“ 我國的房地產私募股權投資基金業(yè)務一直處于不斷的適應和發(fā)展的過程，一方面借鑒外國的先進經驗，實現房地產私募股權投資的優(yōu)化升級，另一方面也在尋找適合我國國情的私募股權投資模式。”

1、房地產私募前景

房地產企業(yè)在發(fā)展過程中，融資為房企規(guī)模迅速擴張?zhí)峁┝酥匾?，房企融資渠道主要有銀行貸款、債券融資、股權融資和非標融資等。2010年以來的樓市調控，使房企銀行貸款和房企發(fā)債受到限制，非標業(yè)務興起；這一階段房地產私募基金在非標業(yè)務盛行下得到快速發(fā)展，房地產私募基金的發(fā)行規(guī)模和發(fā)行數量迅速增加。

2、投資基金

在我國傳統的房地產企業(yè)的發(fā)展過程中，通常都是依靠銀行貸款來進行日常的運營管理，在這種情況下，房地產行業(yè)對于銀行的依賴程度高，這在一定程度上導致了房地產相關企業(yè)的經營風險增大，不利于房地產行業(yè)的長期健康發(fā)展。

房地產私募股權通過向相關的金融機構、個人投資者等一些合格的投資者籌集資金，由專業(yè)的管理團隊通過商業(yè)銀行作為流通的中介，在運作的過程中投資優(yōu)質的房地產公司或者房地產項目，以達到投資獲利的目的。

私募股權投資基金對于產業(yè)的重組、內部結構的調整和產業(yè)的更新升級，提供了資金和管理方面的支持，同時也為房地產創(chuàng)業(yè)公司的創(chuàng)業(yè)初期和之后的穩(wěn)定經營提供了保障和資金來源。使中小企業(yè)有了資金支持，加快創(chuàng)新的步伐，使大企業(yè)更有危機意識，不斷完善和改進內部結構管理。

3、基金詳解

房地產私募投資基金主要有以下三種形式：一是以投資公司、資產管理公司形式存在的房地產私募投資基金，二是以信托計劃形式存在的房地產私募投資基金——房地產投資信托基金，三以有限合伙企業(yè)形式存在的房地產私募股權投資基金——房地產私募股權投資基金。

房地產私募股權投資基金按照投資時項目公司的發(fā)展階段，可分為投資于房地產開發(fā)階段的基金和投資于建成房地產的基金; 按照投資標的，可分為投資于持有型物業(yè)的基金和投資于銷售型物業(yè)的基金; 按照管理人身份, 可分為開發(fā)商為主導的基金和專業(yè)管理人運作的市場化基金。

以開發(fā)商主導基金為例, 開發(fā)商作為普通合伙人和管理人設立和募集的基金通常會投資于開發(fā)商自己的項目, 并且管理人會承諾在一定期限后以一定價格回購。通常這類基金有限合伙人的投資回報率較低, 但相應的投資風險也小, 本質上是開發(fā)商的一種融資工具。

而專業(yè)資產管理人運作的基金中, 普通合伙人和管理人為獨立的資產管理運營團隊, 其按照市場準則挑選投資項目、開展投資并且依照市場需求實現項目退出。通常此類基金在管理人不承諾一定回報的情況下, 可以達到較高的水準, 但投資人也需相應地承擔較大的投資風險, 屬于實質意義上的房地產私募股權投資基金。

園區(qū)運營既需要開發(fā)融資需求，同時也需要長期持有部分資產，借助私募股權基金可以作為一種有益的嘗試。

合作制得運作模式圖

投資決策委員會（IC）：主要由專業(yè)委員組成，一般由GP或基金管理人根據合伙協議約定組建，也一定程度上存在LP參與的情況。其主要負責設計和執(zhí)行基金決策程序，比如基金擬投資項目的預立項、立項論證、組織三方盡調、制作《投資建議書》并表決、上報方案給合伙人會議等。

l公司制運作模式圖

4、私募股權投資基金和私募證券投資基金的區(qū)別？

除了二級市場之外的基本都可以，包括新三板和定增。新三板、定增股權和證券都有參與。

私募股權基金的類型主要有：

A.成長基金。投資于成長階段企業(yè)度。

B.并購基金。主要以控股方式投資于穩(wěn)定成長期的企業(yè)，這些企業(yè)通常可以提供連續(xù)三年以上的反映盈利能力或潛力的財務報表，知通過企業(yè)內部重組和行業(yè)整合來幫助被收購企業(yè)確立市場地位。

C.重整基金。專注于為陷入財道務危機的企業(yè)提供財務拯救。

D.夾層基金。通常以股債結合的形式投資處于穩(wěn)定成長期而上市之前的企業(yè)。

E.房地產基金。直接投資于回房地產相關項目以獲取收益。

F.基礎設施基金。投資于基礎設施項目。

G.母基金。投資于其他基金、集合計劃、專項資金等。