不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)正式啟動(dòng)！地產(chǎn)聞雞起舞，交易市場(chǎng)逐漸火熱。對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，私募資金的重新回歸，堪比“久旱逢甘霖”。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)私募基金行業(yè)來(lái)說(shuō)，試點(diǎn)的推出也有積極意義。
三年疫情“爛尾樓”頻發(fā)不動(dòng)產(chǎn)私募基金堪比及時(shí)雨改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)大步流星邁向城市化，房地產(chǎn)行業(yè)作為中流砥柱，一直扮演一個(gè)重磅角色。然而市場(chǎng)總是變化的，時(shí)也勢(shì)也，在高歌猛進(jìn)的同時(shí)，不乏會(huì)遇到各種阻力。目前房地產(chǎn)行業(yè)就面臨整體缺乏流動(dòng)性，“高杠桿、高負(fù)債”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式亟需改變等問(wèn)題。特別受疫情影響大環(huán)境的蕭條，居民消費(fèi)能力被削弱，存量房難消化，甚至新樓爛尾的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。在當(dāng)下全面放開(kāi)百業(yè)待興的時(shí)候，推出不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)無(wú)異于給疲軟的市場(chǎng)來(lái)了一劑“強(qiáng)心針”！“保交樓，穩(wěn)民生”。此次啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作可視為央行“三支箭”政策的“第三支箭”——股權(quán)融資支持政策的延續(xù)，為經(jīng)受了疫情負(fù)面影響的房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)辟了一條新的融資渠道。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金并不僅僅是個(gè)金融工具，而是一個(gè)產(chǎn)融結(jié)合的絕佳載體。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生三方面影響，即紓困、盤(pán)活存量、轉(zhuǎn)型發(fā)展。例如基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)地產(chǎn)、租賃住房等存量項(xiàng)目，通過(guò)引進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資，改善房企的資產(chǎn)負(fù)債表情況，降低杠桿率，優(yōu)化流動(dòng)性，而盤(pán)活存量本身對(duì)紓困也是有幫助的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可以幫助不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)試點(diǎn)的推行也進(jìn)一步打開(kāi)了專(zhuān)業(yè)私募基金管理人募集資金進(jìn)行投資和管理的途徑，股債比、擔(dān)保金額及期限等問(wèn)題得以解決，使私募基金領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域規(guī)范、穩(wěn)步地雙向奔赴。自此我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新階段，構(gòu)建存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)成為大勢(shì)所趨。
私募管理人門(mén)檻提高行業(yè)頭部引領(lǐng)規(guī)范發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在海外已經(jīng)發(fā)展成熟。不動(dòng)產(chǎn)私募基金能否健康運(yùn)作，有賴(lài)于具備不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和能力的管理人。不動(dòng)產(chǎn)私募基金在海外市場(chǎng)發(fā)展多年，管理人積累了豐富的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，而國(guó)內(nèi)試點(diǎn)方才啟航，管理人在不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員的培養(yǎng)和配備方面將面臨挑戰(zhàn)。
真“股權(quán)投資”代替“明股實(shí)債”目前國(guó)內(nèi)不少存量的不動(dòng)產(chǎn)私募基金本質(zhì)上還是“明股實(shí)債”，即以“投資”之名，行“借貸”之實(shí)，有悖于私募基金“投資”的本質(zhì)。以國(guó)外某個(gè)專(zhuān)注從事不動(dòng)產(chǎn)基金等另類(lèi)資產(chǎn)的資產(chǎn)管理公司為例，其投資不動(dòng)產(chǎn)模式還是以“真股權(quán)”的方式（即同股同權(quán)），在投資時(shí)會(huì)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目地段、開(kāi)發(fā)商團(tuán)隊(duì)情況、價(jià)格等底層資產(chǎn)是否具備投資價(jià)值，有別于“明股實(shí)債”模式下更關(guān)注抵押、質(zhì)押物和擔(dān)保能力。試點(diǎn)的推出，有利于推行真“股權(quán)投資”的邏輯，逐漸杜絕“明股實(shí)債”。
要求嚴(yán)格，政策優(yōu)惠不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在管理人資質(zhì)、投資人資格、基金募資規(guī)模、托管、運(yùn)作情況披露及報(bào)告義務(wù)等方面的要求更加嚴(yán)格，而在投資范圍、分級(jí)杠桿、股債比、對(duì)外融資及擴(kuò)募等方面，相關(guān)政策顯然更加優(yōu)惠。這樣的差異化監(jiān)管政策體現(xiàn)出監(jiān)管層面試圖通過(guò)提高準(zhǔn)入門(mén)檻、強(qiáng)制托管、加強(qiáng)管理人披露及報(bào)告義務(wù)來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資需求特點(diǎn)，在基金投資運(yùn)作方面給予不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金一定的靈活性，這也是此次試點(diǎn)的亮點(diǎn)所在。此次試點(diǎn)，為私募基金參與不動(dòng)產(chǎn)投資建立了明確的規(guī)范，并且通過(guò)甄選頭部私募基金管理人開(kāi)展試點(diǎn)，發(fā)揮示范效應(yīng)，有助于吸引更多私募投資機(jī)構(gòu)積累投資規(guī)模和退出經(jīng)驗(yàn)，早日達(dá)到對(duì)管理人的試點(diǎn)要求，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募基金蓬勃規(guī)范發(fā)展。
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